Con assoluta certezza l’unica categoria professionale particolarmente soddisfatta per lo spropositato numero di cause di natura condominiale è quella degli Avvocati. Anche tal genere di contenzioso non può che fare piacere alla categoria. Infatti, secondo quanto riportato recentemente dall’Adnkronos, in Italia allo stato attuale ci sono circa due milioni di procedimenti pendenti innanzi ai 140 Tribunali italiani, oltre alle loro sedi distaccate. Si tratta di procedimenti riferibili esclusivamente a questioni di natura condominiale.
Secondo il Codacons, nel 2024 la sola Campania ha raggiunto l’impressionante numero di 170 mila cause radicate per questioni legate al condominio. Nel 2022, nel Lazio, i procedimenti erano circa 190 mila. Tale regione era seguita a stretto giro nella graduatoria dalla Sicilia e dal Veneto con 160 mila, dall’Emilia Romagna con 150 mila, fino ad arrivare a entità decisamente più modeste come i 50 mila di Liguria e Marche.
A chiudere apparentemente l’elenco di questa inverosimile classifica c’è il Trentino Alto Adige con 30 mila procedimenti. In tal senso va rilevato che, se si analizza il numero complessivo di abitanti, pari a 1.082.702 alla fine di giugno 2025, si può comprendere un dato importante. Paradossalmente l’incidenza delle cause in Trentino Alto Adige è di una ogni 37 abitanti, mentre quella del Lazio è di una ogni 31 abitanti.
Cause condominiali: un fenomeno sociale complesso
In Italia circa quaranta milioni di persone vivono in un condominio. Comprendere da un punto di vista meramente sociologico quale possa essere la vera causa di tanta litigiosità non è facile. Ci sono però alcuni elementi sui quali riflettere.
Probabilmente nella propria abitazione ognuno di noi si rilassa. Proprio perché necessita di maggiore intimità, ha un quoziente di sopportazione decisamente più basso rispetto ad altri ambienti come quello lavorativo. Di conseguenza vive ogni situazione come una grave violazione della propria privacy. È certamente vero che molti degli episodi e delle svariate causali che determinano i litigi, presi singolarmente, sembrano sopportabili e irrilevanti. Se però vengono ripetuti nel tempo assumono inevitabilmente una accettabilità molto diversa. Vi sono poi dati oggettivi e facilmente individuabili. Ad esempio, dove i condomini sono più numerosi e affollati, i contrasti e le conseguenti cause si innescano con molta più semplicità.
Le cause che innescano i litigi sono svariate e spesso estremamente banali. Si passa dagli odori di cucina sgradevoli ai rumori minimi come il tacchettio delle scarpe. Una delle cause più diffuse è costituita dall’abbaiare dei cani o dai pianti dei bambini. Seguono le infiltrazioni, il bucato sgocciolante e l’innaffiatura delle piante dei balconi.
Anche l’utilizzo ritenuto improprio delle parti comuni o il posizionamento delle auto fuori posto genera conflitti. Lo stesso vale per i rumori da altri appartamenti, lo spostamento di mobili a tarda ora e perfino il disordine sul pianerottolo. Tutti questi elementi costituiscono spesso cause di litigio che quasi sistematicamente conducono in tribunale.
Nuove dinamiche e ruolo degli amministratori
Ad acuire la litigiosità condominiale, che da sempre impera nel nostro Paese, si è aggiunto negli ultimi anni un cambiamento sociale. È determinato dal numero di stranieri arrivati in Italia. Al primo gennaio 2024 gli stranieri residenti rappresentavano circa il 6% della popolazione italiana. In un solo anno, al primo gennaio 2025, sono divenuti 5,4 milioni, pari al 9,2% della popolazione totale. L’incremento è quindi di circa il 3,2% in soli dodici mesi. Tale dato comporta inevitabilmente ulteriori difficoltà. Si è creato un nuovo tessuto condominiale spesso multietnico che necessita di tempo per raggiungere una completa integrazione sociale.
Alle cause tradizionali di litigiosità si aggiungono quindi elementi di divergenza legati alle differenze linguistiche, religiose e culturali. Ciò riguarda anche il modo di rapportarsi con le leggi vigenti o semplicemente con il nostro modus operandi nella ripartizione delle spese, nell’utilizzo e nella manutenzione degli spazi comuni. Anche per far fronte a tali nuove problematiche, devo dire che a mio giudizio ho potuto notare un cambiamento. Negli ultimi anni è cresciuta a dismisura l’attenzione e la preparazione professionale degli Amministratori di condominio. Essi costituiscono indiscutibilmente la figura più importante atta alla limitazione dei contenziosi giudiziari.
Prof. Avv. Antonello Martinez
Studio Legale Associato Martinez & Novebaci
Milano – Via Archimede n° 56
www.martinez-novebaci.it
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